Ελατήριο για τη διατήρηση των τιμών των ακινήτων στα ύψη συνεχίζει να αποτελεί η ενεργειακή απόδοση τους, την ίδια ώρα που άλλοι παράγοντες, όπως το κόστος δανεισμού και κατασκευής φαίνεται να μπορούν να τιθασευτούν σιγά – σιγά.
Ειδικά στη Γερμανία, όπου μαστίζεται η αγορά ακινήτων, ιδίως επαγγελματικών, συνεχίζει να πλήττεται από την κρίση, υπάρχει αυξανόμενη εμπιστοσύνη μεταξύ των εμπειρογνωμόνων ότι τα χειρότερα μπορεί να έχουν περάσει για την αγορά ακινήτων.
Οι τρεις βασικοί παράγοντες καθορισμού της δυνατότητας απόκτησης ακινήτου φαίνεται, πρόσκαιρα και εν μέρει, τουλάχιστον, να βελτιώνονται:
- Τα επιτόκια άρχισαν να πέφτουν, αν και δεν αναμένεται αυτό να ρίξει σε παλιότερα επίπεδα το κόστος δανεισμού.
- Το κόστος κατασκευής αναμένεται να πέσει βραχυπρόθεσμα, αν και γενικά θα παραμείνει υψηλό.
- Οι τιμές της αγοράς αναμένεται να σταθεροποιηθούν, αλλά όχι να μειωθούν
Υπάρχει, όμως, και ένας 4ος παράγοντας που καθορίζει τη δυνατότητα απόκτησης ενός ακινήτου: Η ενεργειακή απόδοση του. Όσο καλύτερη είναι αυτή, τόσο υψηλότερη είναι η τιμή του. Και αυτό δεν αναμένεται να αλλάξει.
Πιο αναλυτικά, ρεπορτάζ της Handelsblatt για το νέο τοπίο που μπορεί να διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων μετά τη μείωση των επιτοκίων της ΕΚΤ έχει ως εξής:
Επιτόκια: Η ΕΚΤ προαναγγέλλει στροφή στο κόστος δανεισμού
Τα βασικά επιτόκια μειώνονται – τουλάχιστον λίγο. Με τη μείωση των επιτοκίων της ΕΚΤ στη συνεδρίαση του Ιουνίου, οι κεντρικοί τραπεζίτες τροφοδοτούν τις ελπίδες για μια καθοδική στροφή των επιτοκίων. Στην πραγματικότητα, οι περισσότεροι παρατηρητές της αγοράς προβλέπουν δύο ακόμη μειώσεις επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης η καθεμία το 2024, ενώ οι πολύ αισιόδοξοι θα μπορούσαν να φανταστούν ακόμη και μια τρίτη μέχρι το τέλος του έτους.
Αυτό δεν σημαίνει ότι οι αγοραστές ακινήτων μπορούν πλέον να περιμένουν περαιτέρω πτώση των επιτοκίων.
Ο λόγος για αυτό είναι ότι αρκετές μικρές αυξήσεις επιτοκίων από την ΕΚΤ κατά τους επόμενους έξι έως εννέα μήνες έχουν ήδη τιμολογηθεί στην αγορά, όπως εξηγεί ο Μίκαελ Νόιμαν (Michael Neumann), διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας χρηματοδότησης ακινήτων Dr Klein.
Ως εκ τούτου, ο Νόιμαν αναμένει ότι τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων θα παραμείνουν σταθερά γύρω στο 3,0 έως 3,5%.
Σύμφωνα με την εταιρεία Dr Klein, το αντιπροσωπευτικό καλύτερο επιτόκιο για δεκαετές ενυπόθηκο δάνειο είναι σήμερα 3,17%.
Το συμπέρασμα είναι πως η άνοδος των επιτοκίων οικοδομών φαίνεται να έχει σταματήσει προς το παρόν. Ωστόσο, επιτόκια στεγαστικών δανείων μεταξύ 1% και 2% δεν πρόκειται να ξαναδούμε σύντομα.
Κόστος κατασκευής: Θα παραμείνει ακριβό
Οι ενδιαφερόμενοι έλαβαν πρόσφατα οδηγίες σχετικά με το κόστος κατασκευής από τη μεγαλύτερη στεγαστική εταιρεία της Γερμανίας.«Το συνολικό κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο είναι σήμερα περίπου 5.000 ευρώ», υπολόγισε ο διευθύνων σύμβουλος της Vonovia, Ρολφ Μπουχ (Rolf Buch). Ένας από τους κύριους λόγους γι’ αυτό είναι η μαζική αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών και των μισθών.
Σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία, ήταν πάνω από 42% υψηλότερες κατά μέσο όρο στην αλλαγή του έτους σε σύγκριση με το 2015.
Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν ελαφρά σημάδια εκκαθάρισης για τους κατασκευαστές ακινήτων: καθώς πολλοί ενδιαφερόμενοι ενεργούν προς το παρόν με προσοχή, η ζήτηση έχει μειωθεί. Το Ομοσπονδιακό Ινστιτούτο Ερευνών για την Οικοδομική, Αστική και Χωροταξική Ανάπτυξη αναμένει μικρή πτώση της τάξης του 2% φέτος.
Το συμπέρασμα είναι πως, στην καλύτερη περίπτωση, οι κατασκευαστές ακινήτων θα πρέπει να αναμένουν ότι το κόστος κατασκευής θα μειωθεί βραχυπρόθεσμα. Η μακροπρόθεσμη τάση είναι σαφώς ανοδική. Συνεπώς, οι νέες κατασκευές παραμένουν ακριβές.
Τιμές αγοράς: Σταθεροποίηση αλλά όχι μείωση στον ορίζοντα
Όταν ο Γενς Τολκμιτ (Jens Tolckmitt), διευθύνων σύμβουλος της Ένωσης Γερμανικών Τραπεζών Pfandbrief (VDP), παρουσίασε πρόσφατα τα τελευταία στοιχεία της αγοράς, δήλωσε πως «εξετάζοντας την τριμηνιαία σύγκριση, υπάρχουν ήδη ενδείξεις σταδιακής σταθεροποίησης των τιμών των κατοικιών».
Αυτό είναι ένα αμφίσημο μήνυμα για τους υποψήφιους αγοραστές: η στέγαση είναι απίθανο να γίνει φθηνότερη. Αλλά μπορεί να μην γίνει και πολύ ακριβότερη.
Μακροπρόθεσμα, πολλά διαμερίσματα δεν θα αυξήσουν πλέον σημαντικά την αξία τους. Το Ινστιτούτο Διεθνών Οικονομικών του Αμβούργου (HWWI), το οποίο έχει εκπονήσει μια πρόβλεψη έως το 2035 για τον Άτλαντα Στέγασης της Postbank, προβλέπει ότι οι τιμές θα παραμείνουν στάσιμες σε πραγματικούς όρους σε μία στις οκτώ από τις 400 γερμανικές περιφέρειες και ανεξάρτητες πόλεις της Γερμανίας έως το 2035, με τιμές μεταξύ μείον 0,15 και συν 0,15 τοις εκατό ετησίως.
Το συμπέρασμα είναι πως για τους αγοραστές, η εποχή της ελπίδας για ευνοϊκότερες τιμές φτάνει στο τέλος της. Ωστόσο, πιθανότατα δεν θα υπάρξει πραγματική στροφή με σημαντική αύξηση των τιμών πριν από το 2025.
Ενεργειακή απόδοση
Σύγχρονη θέρμανση, καλή μόνωση, βιώσιμη παροχή ενέργειας: Η αξία ενός ακινήτου επηρεάζεται όλο και περισσότερο από την ενεργειακή του απόδοση. «Όσο χειρότερη είναι η ενεργειακή απόδοση, τόσο μεγαλύτερη είναι η έκπτωση στην τιμή», λέει ο αναλυτής της DZ Bank, Τόρστεν (Thorsten Lange). Αντίθετα, οι τιμές για τα νεόδμητα ακίνητα, τα οποία είναι γενικά πολύ ενεργειακά αποδοτικά, έχουν πράγματι αυξηθεί ελαφρώς από το καλοκαίρι του 2022.
Σύμφωνα με μια ανάλυση της πλατφόρμας ακινήτων Immowelt από την άνοιξη, τα σπίτια με την καλύτερη ενεργειακή κλάση Α+ είναι περίπου 25% ακριβότερα σε όλη τη Γερμανία από τα ακίνητα με κακή ενεργειακή κλάση. Ωστόσο, υπάρχουν σίγουρα διαφορές για τα παλαιότερα ακίνητα.
«Ένα ακίνητο με κακή ενεργειακή κλάση σε μια περιφερειακή τοποθεσία είναι πολύ πιο δύσκολο να πωληθεί», εξηγεί ο κτηματομεσίτης Ρίτερ (Ritter) από τη μεσιτική εταιρεία Von Poll Immobilien. «Εάν ένα τέτοιο ακίνητο βρίσκεται σε μια μεγάλη πόλη, από την άλλη πλευρά, η έκπτωση στην τιμή είναι πολύ μικρότερη».
Το συμπέρασμα είναι πως σε μεμονωμένες περιπτώσεις, οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, την τοποθεσία και την κατάσταση ανακαίνισης – και να ζητούν συμβουλές από ειδικούς εάν έχουν αμφιβολίες.
Διαβάστε ακόμη
