Τον Μάιο του 2024, και μετά από μία μακρά περίοδο διαπραγματεύσεων, η Ευρωπαϊκή Ένωση αναθεώρησε την οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD), ως μέρος της Ευρωπαϊκής Πράσινης Συμφωνίας (European Green Deal). Τα κτίρια βρίσκονται στο επίκεντρο της πολιτικής ατζέντας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, καθώς ευθύνονται για το 40% περίπου της συνολικής ενεργειακής κατανάλωσης στην ΕΕ και για το 36% των ενεργειακών εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου. Λόγω του συνεχούς αυστηρότερου νομοθετικού πλαισίου για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων και των προϊόντων, τα νέα κτίρια είναι σήμερα πολύ πιο αποδοτικά. Ωστόσο, τα υφιστάμενα κτίρια είναι πολύ παλιά και ενεργοβόρα – σχεδόν το 75% του υφιστάμενου κτιριακού δυναμικού στην ΕΕ θεωρείται ενεργοβόρο, ενώ τα σημερινά ποσοστά ανακαίνισης ανέρχονται μόλις στο 1%.

Η ανακαίνιση των υφιστάμενων κτιρίων βρίσκεται στον πυρήνα της αναθεωρημένης Οδηγίας, με φιλόδοξα μέτρα, όπως η θέσπιση ελάχιστων προτύπων ενεργειακής απόδοσης (minimum energy performance standards – MEPS), αρχής γενομένης από εκείνα με τις χειρότερες επιδόσεις. Τι ακριβώς όμως είναι τα αυτά τα ελάχιστα πρότυπα;

Αρχικά πρέπει να επισημανθεί ότι τα ελάχιστα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης δε σχετίζονται με τις ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης. Οι ελάχιστες απαιτήσεις αφορούν τις απαραίτητες ελάχιστες προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιούν τα νέα κτίρια ή τα υφιστάμενα, όταν αυτά ανακαινίζονται. Για παράδειγμα, στη χώρα μας οι ελάχιστες απαιτήσεις, όπως καθορίζονται στον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης των Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ), ορίζουν ότι όταν κατασκευάζεται ένα νέο κτίριο, αυτό πρέπει να είναι τουλάχιστον ενεργειακής κατηγορίας Α, ενώ όταν ανακαινίζεται ριζικά ένα υφιστάμενο κτίριο, πρέπει να είναι τουλάχιστον ενεργειακή κατηγορία Β. Αντίστοιχα ο ΚΕΝΑΚ καθορίζει συγκεκριμένες ελάχιστες απαιτήσεις για τα δομικά στοιχεία του κελύφους (π.χ. θερμομόνωση, ανοίγματα, κλπ.) και τα ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα (π.χ. σύστημα θέρμανσης, ψύξης, παραγωγής ζεστού νερού κλπ.).

Σύμφωνα με το ορισμό της Οδηγίας, τα ελάχιστα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης «αποτελούν κανόνες βάσει των οποίων τα υφιστάμενα κτίρια πρέπει να πληρούν απαίτηση ενεργειακής απόδοσης στο πλαίσιο ευρύτερου σχεδίου ανακαίνισης κτιριακού δυναμικού ή σε σημείο ενεργοποίησης στην αγορά (όπως πώληση, ενοικίαση, δωρεά ή αλλαγή σκοπού στο μητρώο κτιρίων ή στο κτηματολόγιο), εντός μιας χρονικής περιόδου ή έως μια συγκεκριμένη ημερομηνία, με αποτέλεσμα τη δρομολόγηση της ανακαίνισης των υφιστάμενων κτιρίων».

Ουσιαστικά η θέσπιση ελάχιστων προτύπων ενεργειακής απόδοσης αναμένεται να οδηγήσει στη σταδιακή κατάργηση των κτιρίων με τις χειρότερες επιδόσεις και στη συνεχή βελτίωση του εθνικού κτιριακού δυναμικού, συμβάλλοντας στον μακροπρόθεσμο στόχο της απανθρακοποίησης του κτιριακού δυναμικού έως το 2050. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Οδηγία, τα ελάχιστα πρότυπα είναι διαφορετικά για τον οικιακό τομέα και τα κτίρια του τριτογενούς τομέα.

Για τον οικιακό τομέα κάθε χώρα πρέπει να υιοθετήσει μια εθνική πορεία για τη μείωση της κατανάλωσης ενέργειας των κατοικιών συνολικά κατά 16% έως το 2030 και κατά 20-22% έως το 2035 (σε σύγκριση με το 2020). Μετά το 2035 η μέση κατανάλωση πρέπει να είναι σε συμφωνία με τις εκάστοτε εθνικές στρατηγικές για τη μετατροπή του οικιστικού τομέα σε κτιριακό δυναμικό μηδενικών εκπομπών το 2050. Τουλάχιστον το 55% της μείωσης της μέσης κατανάλωσης ενέργειας πρέπει να επιτυγχάνεται μέσω της ανακαίνισης του 43% των οικιστικών κτιρίων με τις χειρότερες επιδόσεις.

Η εθνική πορεία πρέπει να προσδιορίζει τον αριθμό των κτιρίων ή τη συνολική επιφάνεια που θα ανακαινίζεται ετησίως, καθώς και τον αριθμό ή το εμβαδό των κατοικιών με τη χειρότερη απόδοση.

Αντίστοιχα για τα κτίρια του τριτογενούς τομέα προβλέπεται η σταδιακή ανακαίνιση του 16% των κτιρίων με τις χειρότερες επιδόσεις έως το 2030 και του 26% έως το 2033. 

Ο θεσμός των ελαχίστων προτύπων εφαρμόζεται ήδη σε ορισμένα κράτη. Στην Αγγλία, από τον Απρίλιο του 2018, υπάρχει απαγόρευση ενοικίασης για κατοικίες κάτω από την ενεργειακή κλάση «E». Αυτή η απαγόρευση έχει επεκταθεί και σε μη οικιστικά ακίνητα από το 2023. Στην Ολλανδία όλα τα κτίρια γραφείων θα πρέπει να είναι ενεργειακής κλάσης «C» έως το 2023 και «A» έως το 2030. Στην Γαλλία υπάρχει μια προοδευτική δέσμη μέτρων, ξεκινώντας με απαγόρευση αύξησης του ενοικίου στην περίπτωση κτιρίων με κακή απόδοση από το 2021, απαγόρευση ενοικίασης από το 2023 και υποχρέωση ανακαίνισης όλων των κτιρίων με τη χειρότερη απόδοση από το 2028.

Τα κράτη μέλη διαθέτουν αρκετή ευελιξία για να προσαρμόσουν τα ελάχιστα πρότυπα στις εκάστοτε εθνικές οικονομικές, κοινωνικές, κτιριολογικές συνθήκες με συνδυασμό ρυθμιστικών μέτρων, τεχνικής βοήθειας και οικονομικής υποστήριξης. Τα βασικά στοιχεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά τον σχεδιασμό των ελάχιστων προτύπων ενεργειακής απόδοσης σε εθνικό/περιφερειακό επίπεδο είναι:

  • Οι τύποι κτιρίων που θα στοχευθούν κατά προτεραιότητα (δημόσια κτίρια, κατοικίες, γραφεία, και άλλα μη οικιστικά, κτίρια που εισέρχονται στην αγορά για ενοικίαση/πώληση κ.λπ.).
  • Η βαθιά γνώση του εθνικού κτιριακού αποθέματος και της ενεργειακής του απόδοσης θα πρέπει να αποτελεί προϋπόθεση για την εφαρμογή των ελάχιστων προτύπων και ιδιαίτερα σημαντική για τον ορισμό του αποθέματος με τη χειρότερη απόδοση. Συγκεκριμένα, για τη χάραξη της εθνικής πορείας για τα κτίρια κατοικιών, το πρώτο βήμα που απαιτείται είναι να αποτυπωθεί με αξιοπιστία η ενεργειακή απόδοση και η κατανάλωση ενέργειας του κτιριακού αποθέματος (με βάση το 2020) και στη συνέχεια, πρέπει να καθοριστεί το 16% και το 26% των κτιρίων με τις χαμηλότερες επιδόσεις (συνολικά ή ανά τύπο κτιρίου, π.χ. γραφεία, σχολεία, κλπ.).
  • Το είδος των ελάχιστων προτύπων. Ορισμένα κοινά χρησιμοποιούμενα πρότυπα αναφέρονται στην ενεργειακή κατηγορία, την κατανάλωση ενέργειας, τις εκπομπές εκπομπών του θερμοκηπίου, κλπ. Ο ρόλος των Πιστοποιητικών Ενεργειακής Απόδοση (ΠΕΑ) ίσως αποτελέσει ένα από τα καταλληλότερα εργαλεία που μπορούν να χρησιμοποιηθούν.
  • Ορθός σχεδιασμός: Η θέσπιση υποχρέωσης ανακαίνισης κτιρίων σε συγκεκριμένο επίπεδο απόδοσης πρέπει να προγραμματιστεί αρκετά εκ των προτέρων. Αυτό περιλαμβάνει τον καθορισμό ενός σαφούς χρονοδιαγράμματος. Ένας διαφανής οδικός χάρτης για τη σταδιακή κατάργηση των ενεργοβόρων κτιρίων είναι ζωτικής σημασίας για τη δημόσια αποδοχή του μέτρου, για την ομαλή και καλά οργανωμένη εφαρμογή του και για να αφήσει αρκετό χρόνο στους ιδιοκτήτες των κτιρίων για προετοιμασία. Ένας προοδευτικός σχεδιασμός υλοποίησης θα μπορούσε να εξεταστεί κάνοντας σύνδεση με άλλα σημεία ενεργοποίησης (π.χ. κατά την ενοικίαση ή την πώληση ενός κτιρίου).
  • Η παροχή οικονομικής στήριξης και η σύνδεση της απαίτησης με τους υφιστάμενους μηχανισμούς χρηματοδότησης είναι ζωτικής σημασίας για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ώστε να συμμορφωθούν με τα ελάχιστα πρότυπα. Ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο δημόσιων επιδοτήσεων, οικονομικών κινήτρων είναι θεμελιώδες για την επιτυχή και δίκαιη εφαρμογή μιας φιλόδοξης στρατηγικής ανακαίνισης. Ειδικότερα, θα πρέπει να εξεταστεί προσεκτικά πώς τα ελάχιστα πρότυπα θα επηρεάσουν τη στέγαση πολιτών χαμηλού εισοδήματος. Ιδιαίτερη έμφαση πρέπει να δοθεί σε ευάλωτα νοικοκυριά, άτομα που πλήττονται από ενεργειακή φτώχεια και άτομα που κατοικούν σε κοινωνική στέγαση. Συνεπώς, τα εκάστοτε οικονομικά κίνητρα και τα χρηματοδοτικά προγράμματα (π.χ. όπως το πρόγραμμα ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ) θα πρέπει να αξιοποιηθούν για να επιτευχθούν τα ελάχιστα πρότυπα στα κτίρια που εμπίπτουν στη συγκεκριμένη υποχρέωση.
  • Δημιουργία νέων διοικητικών δομών ή προσαρμογή υφιστάμενων συστημάτων με έμφαση στους μηχανισμούς ενεργοποίησης, υποστήριξης, παρακολούθησης, ελέγχου και επιβολής και με επαρκείς πόρους πριν από την εφαρμογή ευρείας κλίμακας. Η παρακολούθηση και ο έλεγχος αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για τη σωστή εφαρμογή. Η θέσπιση κυρώσεων πρέπει να εξετάζει την οικονομική κατάσταση των ιδιοκτητών κατοικιών, ιδιαίτερα εκείνων που βρίσκονται σε ευάλωτα νοικοκυριά.
  • Ευαισθητοποίηση: η περιορισμένη επίγνωση και κατανόηση των απαιτούμενων ενεργειών για συμμόρφωση ή σχετικά με ορισμένες εξαιρέσεις, μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής του μέτρου. Ενώ οι μεγάλοι επενδυτές ακινήτων θα γνωρίζουν τις απαιτήσεις και τους όρους συμμόρφωσης  προσαρμόζοντας το χαρτοφυλάκιό τους ανάλογα, οι μικροί ιδιώτες ιδιοκτήτες μπορεί να μην γνωρίζουν τις λεπτομέρειες εφαρμογής. Τα καταστήματα ανακαίνισης μιας στάσης (one stop renovation shops) θα μπορούσαν να είναι μια καλή πλατφόρμα επικοινωνίας με τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
  • Τα ελάχιστα πρότυπα πρέπει να αποτελούν μέρος ενός ολοκληρωμένου πακέτου πολιτικής για την πραγματοποίηση ριζικών ανακαινίσεων με κατάλληλα οικονομικά κίνητρα.

Πιθανές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων

Η εφαρμογή των ελάχιστων προτύπων ενεργειακής απόδοσης μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στη διαμόρφωση επιχειρηματικών μοντέλων και επενδυτικών αποφάσεων στον τομέα των ακινήτων. Τα ελάχιστα πρότυπα θα δώσουν κίνητρα στις αγορές ακινήτων να διαφοροποιούνται ανάλογα με την ενεργειακή τους απόδοση και πιθανότατα θα καταστήσουν πιο ορατή και άμεση τη σχέση μεταξύ ενεργειακής απόδοσης και αγοραίας αξίας (ή αξίας επένδυσης). Τέτοιες επιδράσεις είναι ευεργετικές επειδή συχνά η ενεργειακή απόδοση δεν αντικατοπτρίζεται επαρκώς στις αποτιμήσεις ακινήτων, στις επενδυτικές και χρηματοδοτικές αποφάσεις, καθώς και στις αγορές ακινήτων γενικότερα.

Τα ελάχιστα πρότυπα θα δώσουν επίσης ένα σαφές μήνυμα στην αγορά ότι τα μη συμμορφούμενα ακίνητα κινδυνεύουν να υποστούν υποτίμηση ή να καταστούν εκτός αγοράς. Οι επενδυτές ακινήτων ενδέχεται να αποφεύγουν χαρτοφυλάκια ακινήτων που είτε κινδυνεύουν είτε δεν πληρούν τα ελάχιστα πρότυπα.

Κοινωνικές προεκτάσεις

Τα ελάχιστα πρότυπα έχουν τη δυνατότητα να διασφαλίσουν ότι όλοι οι πολίτες έχουν ένα αξιοπρεπές σπίτι και έναν υποφερτό λογαριασμό ενέργειας, ανακουφίζοντας τις κατοικίες με τη χειρότερη απόδοση. Η ανακαίνιση αυτών των κτιρίων θα μειώσει τα επίπεδα ενεργειακής φτώχειας καθώς.

Ταυτόχρονα, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής πρέπει να εξετάσουν την οικονομική επιβάρυνση που συνεπάγεται η εφαρμογή των ελάχιστων προτύπων, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες κτιρίων θα δυσκολευτούν να καλύψουν το επιπλέον κόστος. Ως εκ τούτου, η οικονομική προσιτότητα των ανακαινίσεων και η πρόληψη της ενεργειακής φτώχειας θα πρέπει να διασφαλίζονται μέσω ενός οικονομικού πλαισίου ευνοϊκών μέτρων για τους ιδιοκτήτες και τους κατοίκους κτιρίων, ιδιαίτερα τους πιο ευάλωτους.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να μπορούν να ανακτήσουν τις επενδύσεις ανακαίνισης μέσω αύξησης του ενοικίου που αντιστοιχεί στο ενεργειακό κόστος που εξοικονομούν οι ενοικιαστές. Το επιπλέον κόστος για τους ενοικιαστές θα πρέπει να είναι περιορισμένο, προκειμένου να αποφευχθούν δυσμενείς επιπτώσεις στους ενεργειακά φτωχούς ενεργειακούς.

Αποτελέσματα δημόσιας διαβούλευσης

Περίπου το 80% των ενδιαφερομένων που συμμετείχαν στη δημόσια διαβούλευση σε ευρωπαϊκό επίπεδο θεώρησαν ότι η καθιέρωση ελαχίστων προτύπων ενεργειακής απόδοσης αποτελεί απαραίτητη πολιτική για την απαλλαγή από τις ανθρακούχες εκπομπές του κτιριακού αποθέματος έως το 2050.  Ωστόσο, θα πρέπει να σχεδιάζεται σε εθνικό επίπεδο, με επαρκή χρόνο εφαρμογής ή και σταδιακή εισαγωγή και να συνοδεύεται από επαρκές δημοσιονομικό πλαίσιο. Οι συμμετέχοντες επισημαίνουν ότι ο θεσμός θα πρέπει να ξεκινήσει με την ανακαίνιση των κτιρίων με τη χειρότερη απόδοση προς πώληση ή ενοικίαση, τόσο για κτίρια κατοικιών όσο και για άλλα κτίρια. Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η ικανότητα των ιδιοκτητών του κτιρίου να συμμορφωθούν με την απαίτηση. Οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι υποστηρίζουν ότι τα ελάχιστα πρότυπα θα πρέπει να υποστηρίζουν μακροπρόθεσμους στόχους και ότι οι προθεσμίες για τις απαιτήσεις θα πρέπει να προγραμματίζονται και να κοινοποιούνται πολύ εκ των προτέρων.

Οι ενδιαφερόμενοι συμφωνούν ότι ο θεσμός δεν μπορεί να λειτουργήσει χωρίς ένα υποστηρικτικό πλαίσιο πολιτικής, όπως προγράμματα οικονομικής στήριξης (πράσινα δάνεια και επιχορηγήσεις), εκστρατείες ευαισθητοποίησης και επικοινωνίας, εργαλεία μακροπρόθεσμου σχεδιασμού, εκπαίδευση εμπειρογνωμόνων καθώς και μια στρατηγική συμμόρφωσης και επιβολής, ως ουσιαστικά μέτρα ενίσχυσης.

Η Διεθνής Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων (U.I.P.I.) τονίζει ότι τα κράτη μέλη θα πρέπει να έχουν μεγαλύτερη ευελιξία στη διαμόρφωση των ελάχιστων προτύπων με τους δικούς τους όρους και λαμβάνοντας υπόψη την κατάσταση και τις δυνατότητές τους.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) σημειώνει ότι η Οδηγία θεσπίζει εξωπραγματικές και ανέφικτες ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης για τα υφιστάμενα κτίρια οι οποίες, αν δεν τηρηθούν εμπρόθεσμα, τα κάθε είδους κτίρια δεν θα μπορούν ούτε να ενοικιαστούν αλλά και ούτε να πωληθούν παρά μόνο αν ο αγοραστής αναβαθμίσει το κτίριο. Η θέσπιση ελάχιστων προτύπων ενεργειακής απόδοσης θα πρέπει να συνοδεύεται από ένα ευνοϊκό πλαίσιο που θα περιλαμβάνει τεχνική βοήθεια και χρηματοδοτικά μέτρα, ιδίως για τα ευάλωτα νοικοκυριά.

Στην Ελλάδα, αυτό το νέο πλαίσιο πολιτικής αποτελεί μεγάλη ευκαιρία για την αξιοποίηση του τεράστιου ανεκμετάλλευτου δυναμικού εξοικονόμησης ενέργειας του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και των ευρύτερων οφελών για την κοινωνία, τις επιχειρήσεις και την οικονομία που συνδέονται με αυτό. Είναι σημαντικό να υπάρξει ένα αναλυτικό και σαφές πλαίσιο σχετικά με το χρονοδιάγραμμα και τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών, μεταφράζοντας τη συνολική εθνική πορεία σε συγκεκριμένα μέτρα σε επίπεδο επιμέρους κτιρίου. Στρατηγικός στόχος τη πολιτείας είναι η διαμόρφωση ενός οικονομικά και περιβαλλοντικά βιώσιμου μακροπρόθεσμου πλάνου και η υιοθέτηση ενός νέου μοντέλου λειτουργίας της αγοράς με όρους κοινωνικής και περιβαλλοντικής βιωσιμότητας.

*Ο Δημήτρης Αθανασίου είναι Senior Energy Efficiency Expert στο Institute for European Energy and Climate Policy (IEECP) – πρώην στέλεχος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής και του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας

Διαβάστε ακόμη